不動產稅多苦哈哈 7招輕鬆節稅

【畢務潔╱綜合報導】2016年堪稱不動產相關稅制改革重要的1年，今年元旦後房地合一稅上路，房屋評定現值、公告地價逐年翻漲，小老百姓的荷包縮，稅單接不完，《蘋果》教你7招輕鬆節稅。

不動產稅賦眾多，其實只要活用自用住宅優惠、免稅額及增加成本支出等方式，就能達到節稅目的，因此，戶籍選擇尤其重要，原則上戶籍要放在地價貴、新房子的那間，可省下較多的稅，但若考慮售屋，戶籍應設在要賣的那間房子。

1.持有稅 房屋稅申請自用 最多3間
有屋族每年須繳納房屋、地價稅，想要節稅，別忘了申請自用住宅，今年適逢公告地價調漲，全台皆有感引發民怨，尤其地價稅漲幅驚人，地價稅自用住宅須在每年的9月22日前申請，今年尚未申請的民眾注意，行政院上周通過本月底前還能補申請。

地價稅自用須設戶籍
台北市稅捐機關處處長蘇鈞堅表示，地價稅辦理自用須設戶籍，本人或配偶、未成年子女以1處為限，稅率為千分之2，一般用地稅率為千分之10到千分之55，相差至少4倍。新北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示，若以申報地價為400萬元為例，自用住宅地價稅應繳8000元，一般住宅至少繳納4萬元，差距不小。
至於房屋稅為按月課稅，如於每個月15日前申請，當月就符合自用稅率，16日以後再申請則得下月才能適用，多屋族若在全台均有房子，可將房屋評定現值較高的台北市房產申請為自用，最多可申請3間，達到節稅目的，無須設籍。

2.房地合一稅 獲利扣除費用及成本申報
買賣房屋想節稅，可別忘各項支出單據。信義房屋聯合地政士事務所經理林以德表示，售屋獲利金額可扣除費用及成本後再申報課稅，費用包括出售當時的仲介費、搬遷費及違約金，成本則指契稅、代書、裝潢費等有發票的消費，如未留單據，可用照片、名片等方式佐證支出，交由國稅局審核。

設有防錯殺條款
另外，若是非自願賣屋族群也無須擔心，國稅局副局長王玠琛表示，房地合一稅也設有防錯殺條款，若是因為家暴、調職等非自願性離職，持有2年以下賣屋，採優惠利率20%，一般利率為35%，因應突發實際狀況。

3.自住售屋免稅額 400萬免稅 超過以10%計
賣房屋想節稅，要掌握自用住宅售屋的400萬元免稅額，吳明志地政士事務所地政士吳明志指出，個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，且持有滿6年並有實際居住事實，無供營業或出租使用狀況等條件，就有獲利400萬元的免稅額，超過部分以10%計算。

4.遺贈稅 遺產稅稅賦相較低
如已有房產，想要轉移給子女透過贈與還是繼承方式，何者稅賦較輕？地政士吳明志分析，贈與及繼承課稅稅率相同，但繼承免稅額有1200萬元，且自用住宅持有年限可加總計算，贈與免稅額較低，每年才220萬元，但繼承只須繳交遺產稅，不須繳納土增稅、契稅，相較起來遺產稅較低。

讓子女背負房貸贈與
由於贈與稅的免稅額低，現階段作法多是讓子女背負房貸方式贈與，減少贈與稅，行政院日前修法通過，遺贈稅單一稅率10%將改成分級課稅，5000萬元~1億元稅率15%，1億元以上20%，目前實施時間未定。
國稅局副局長王玠琛表示，由於贈與及繼承都是以土地公告現值與房屋評定現值認定房屋價值，較市價低許多，導致日後轉手，採房地合一的實價課稅時，取得成本低，稅賦增加，以往利用房產節稅方式已不再適用，但如經由繼承方式取得自用住宅，其持有年限可加總計算，但須與其他遺產合併課稅。

5.重購退稅 2年內買賣 小換大全額退
換屋族要節稅，不管先買後賣，還是先賣後買，只要買賣時間在2年內（以登記日為準），就可採用房地合一稅及土增稅的重購退稅優惠，國稅局副局長王玠琛表示，房地合一稅的自用住宅買賣，小換大將全額退稅，大換小則按比例退稅，土增稅小換大，一樣可全額退稅，但大換小則無優惠。